“产业地产一定程度上已经供大于求了，产业园区市场的蛋糕一定会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。”——孙荫环
产业地产成为房企竞相插足的领域，在这一两年里，这个领域的新军在想着如何推陈出新。
万科成立星商汇、万科云城、万科云等，同时在全球积极拓展建立研发基地，试图开创产业地产全新模式；碧桂园与清华大学联手打造“科技创新智慧生态小镇”；保利地产首个产业地产项目南沙保利电商港则希望聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸等四大产业。
面对产业地产，房企有着一腔热情，但亿达中国控股有限公司董事局主席孙荫环说，一个好的住宅开发商未必能成为好的产业园区开发商和运营商。
以下为观点地产新媒体对亿达中国控股有限公司董事局主席孙荫环先生的采访实录——
// 观点地产新媒体：探索开发运营软件园和科技园发展模式的过程中，亿达经历了哪几个阶段？形成了哪些核心竞争力？
● 孙荫环：伴随中国经济发展的脚步以及世界主要经济形态的变化，亿达对产业园区的运营模式的探索大致经历了三个阶段。
第一个阶段是空间提供商。1998 年，在很多人还不知道软件是什么的情况下，亿达就开始介入软件园区建设，大连软件园的开发和运营完全在摸索当中进行。起初，我们认为软件园区主要是空间提供商，规划、建设优质连片的办公空间，引进无污染、靠电脑工作的新兴行业企业入驻。这个阶段非常短暂，因为在与世界500 强企业打交道的过程中，我们越来越深刻地认识到，企业入驻园区只是开始，专业的运营才是产业园区能够立足的根本。
第二阶段是园区服务商和运营商。亿达在管理运营大连软件园18 年的实践中不断摸索，总结出为入园企业提供运营级服务的理念。所谓运营级服务，是指根据企业发展的不同阶段提供不同的服务，让企业除了享受你的物业服务，还能在园区这个平台上享受营销、人力、融资、孵化、业务机会、项目开拓、培训、职工活动等增值服务，用全新的理念和技术帮助企业实现快速发展。从传统的物业服务升级为运营级服务，从而快速形成产业聚集，推动城市经济转型升级和人口结构的改变。这是对园区核心管理能力的考验，也是产业园区的价值所在。
第三阶段是做园区企业的事业合伙人。过去，即便搭载了360 度的全产业链服务平台，园区的收入仍然跟物业息息相关，主要还是来源于租金。现在随着互联网+、智慧产业浪潮的到来，客户的业态在发生变化，面向国内市场的互联网企业以及中小微创业企业越来越多，我们开始转型做入园企业事业上的合伙人，通过投资、孵化等方式与创业企业共同成长。
经过多年的不断探索和实践，亿达已经形成了智慧产业聚集能力、智慧园区建造能力、资源获取与整合能力以及智慧经营管理能力。
// 观点地产新媒体：全国扩张方面，亿达已进入了哪些城市？除了武汉还看好哪些城市？
● 孙荫环：在全国业务拓展方面，亿达的策略是：巩固大连，深耕武汉；立足北京、上海、深圳、苏州、杭州、成都等已进入的重点城市，快速实现重点项目落地，轻重资产并行发展；加快拓展广州、重庆、郑州、西安、南京、合肥、长沙等经济活跃、需求旺盛、政策优惠、人才集聚的城市，形成全国布局的战略格局。
未来，亿达将紧密结合国家新型城镇化战略和地方政府转型升级的产业规划，在长三角、珠三角、京津冀以及中部经济活跃城市，开发建设多个软件园与科技园。
// 观点地产新媒体：北上深三个城市中，亿达轻资产团队已经入驻，这种轻资产的模式是怎样的？有哪些特点？
● 孙荫环：亿达秉承“产城融合、共创价值”的运营理念，多年来已经形成了从产业定位、规划、建设、招商、运营、服务等一系列全产业链的综合解决方案，这其中的每项服务都可以成为一项独立的轻资产业务。
一方面，亿达正在全国范围内积极布局城市更新类项目改造业务，主要聚焦两大业态：一类是工改办、商改办项目，一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目。当下，中国经济转型任务紧迫。产业升级急需淘汰过剩产能，传统工业园区无法继续充当新兴产业发展的载体。老旧产业淘汰、搬迁之后，旧园区、旧楼宇的改造和再利用成为一种普遍趋势。亿达可以将在商务园区运营管理领域多年形成的专业能力，投入到旧工业园区和城市更新类项目的改造升级中，以产业聚集推动城市产业转型升级，实现旧园区、城市更新类项目的增值增效。
比如，2014 年，亿达与上海江桥镇政府就开发建设亿达北虹桥创业城签约。根据协议，亿达中国将把一个规划建设中的购物中心改造为3.0 版的创业公社，改造之后对其进行运营管理，包括项目的前期物业咨询、客户招商及物业管理工作。
另一方面，践行“产业合伙”理念，亿达聚焦核心商务区和科技产业集聚区。除了一线城市，重庆、杭州、郑州等二线城市的产业基础较好，产业升级需求迫切，亟需建立能承接产业转移的产业园区。亿达凭借成熟的模式体系，组建有丰富商务园区运营能力的团队，采取轻重并举的方式，负责项目的投资、招商、运营管理及服务。
2015 年，亿达与合作伙伴先后签约长沙科技新城、重庆两江健康科技新城以及成都园区项目，并已经组建团队开始开发或运营。2015 年，亿达在轻资产运营方面成效显著，累计签约物业面积已达150 多万平方米，轻资产运营管理收入同比增长500%。
今年，亿达还与河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司签订了《 河南外包产业园项目委托运营协议书》 ，将为河南外包产业园提供招商服务及运营管理服务。
// 观点地产新媒体：越来越多企业转型介入产业地产，在这种新形势下，产业地产蛋糕怎么分配？产业园区地产的运营与盈利模式如何突破？如何避免过热之后的不利局面？
● 孙荫环：在区域经济转型升级的形势下，很多房地产企业在积极转型。大家会理所当然地认为，产业园区与房地产比较像，都和建筑有关，一个是做办公室，一个是做住宅，从房地产转型到产业园区领域会比较顺畅，所以把产业园区作为企业转型的首选方向，但实际情况并非如此。一个好的住宅开发商未必能成为好的产业园区开发商和运营商。
过去，国内大多数产业园区的作用是空间提供商，其实“聚集产业”才是根本。“去房地产化”是产业地产未来的发展方向，即不再用房地产的思维去开发产业园区，而是从行业、投资的角度为企业提供服务。
当前，产业地产一定程度上已经供大于求了，产业园区市场的蛋糕一定会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。面对新的挑战，产业园区运营商在提供硬件载体的基础上，要做入园企业的合伙人，与企业深度联姻。未来，产业地产利润的主要来源将不只是房租和服务性收入，还会有产业资源整合，区域资产管理带来的价值提升收益。
